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                這里的共有產權房可轉商品房?快來看看怎么辦!

                時間:2018-09-13 來源:劉曉博 作者:劉曉博

                  9月11日下午,廣東省住建廳公布《關于推進共有產權住房發展的指導意見(征求意見稿)》,并向社會征求意見。

                  這意味著“廣東版”的共有產權住房方案正式面世。跟此前“北京版”的最大不同是:北京的共有產權住房不能轉為商品住房,而廣東的可以。

                  至此,一南一北,關于共有產權住房的兩大方案都已經公布。于是一個問題產生了:到底是廣東版的更能平抑房價,還是北京版的更能?

                  我們先來看一下“廣東版”的共有產權住房的主要“游戲規則”:

                  1、購房者有限定條件,廣東要求各城市自己細化。一般來說,有收入、職業等限制。一個家庭只能買一套共有產權住房,購房者可以享受跟買商品房一樣的落戶、子女入學等權利。

                  2、房屋面積以90平方米以下為主,以同地段、同品質商品房價格確定評估價,然后以“低于評估價”的價格出售。購房者一般來說,需要購買至少50%的份額。

                  3、購買5年以內的共有產權住房,購房者原則上不能出讓其份額;持有超過5年的,可以轉讓其份額給“符合購買共有產權住房”的人;持有超過10年的,可以購買政府持有的份額,轉為商品房(劃撥用地,需要補交地價)。

                  “廣東版”參照了此前深圳關于“人才住房”、“安居型商品房”(相當于共有產權住房)的做法,允許這類房子最終“修成正果”,給予轉為普通商品房的通道。

                  而“北京版”的最大不同是,共有產權住房最終是無法“修成正果”的。具體規定如下:

                  對此我的評價如下:

                  第一,“北京版”看起來更嚴厲,更能體現“房住不炒”的理念,但實際效果如何,有待觀察。

                  北京是首都,人氣財氣太旺,不讓共有產權住房轉正,主要可能還著眼于控制人口,兼顧控制房價。這相當于沒有給予共有產權住房100%的升值權,其吸引力會下降。

                  在北京制度設定里,購房者也可以享受一定的“升值權”,這種房子長遠看價格也會上漲。但由于不給轉正機會,后期退出只能在“受限制人群”里轉讓,因此價值就很難真正體現出來。

                  購買者積極性會降低,轉而購買商品房。這樣,北京的共有產權住房需求量反而降低,成為介于“廉租房”和“安居房”之間的一種房子。因此,對于平抑北京房價可能發揮不了太大作用,最終共有產權房屋的總量,也因為需求量不很大,而在市場里占比不高。

                  第二,“廣東版”看似寬松,但實際上可能“殺傷力”更大。

                  因為可以先購買50%,房價還比周邊同類房屋低,這意味著“上車”的門檻只有商品的40%甚至30%左右。這樣,大批中低收入家庭就可以放心購買,反正將來可以轉正。

                  10年轉正期的設定,可以說比較適中。既鎖定了為購房者為城市服務的時間,也讓購房者有時間積累財富,為徹底買斷住房做準備。估計將來還會有配套金融政策,比如允許貸款。最終,一個家庭就實現了對一套房子的完整擁有,可以大大提高居民的獲得感,也為將來“養老倒按揭”做好了準備。

                  由于可以轉正,加上條件寬松,愿意買廣東版共有產權住房的人一定非常多,這樣會倒逼著政府不斷建設這類住房,最終對商品房的上漲產生抑制作用。

                  事實上我認為,由于廣東條件過于寬松,會吸引更多人口流入廣東。本專欄前兩天分析過最近3年,廣東小學生人數變化,發現廣東再次成為全國人口增長中心,人口增長遠遠好于江蘇、浙江、上海。如果有充裕的共有產權住房提供,廣東的吸引力會繼續加大。

                  廣東人口增長情況(小學生人數)

                 

                2017年人數

                2014年人數

                增幅

                資金總量

                深圳

                96.5

                79.3

                +22%

                6.97

                廣州

                100.5

                90.0

                +12%

                5.1

                佛山

                54.4

                47.4

                +15%

                1.40

                東莞

                76.5

                68.7

                +11%

                1.25

                珠海

                16.2

                14.1

                +15%

                0.69

                惠州

                55.7

                47.2

                +18%

                0.55

                中山

                29.7

                26.8

                +11%

                0.54

                江門

                32.3

                29.9

                +8%

                0.43

                汕頭

                52.7

                48.7

                +8%

                0.33

                湛江

                63.3

                55.0

                +15%

                0.31

                茂名

                62.1

                56.3

                +10%

                0.25

                肇慶

                36.9

                33.3

                +11%

                0.23

                清遠

                34.3

                28.2

                +22%

                0.22

                揭陽

                51.0

                48.5

                +5%

                0.21

                梅州

                34.2

                29.9

                +14%

                0.20

                韶關

                23.6

                21.0

                +12%

                0.18

                潮州

                19.9

                18.8

                +6%

                0.13

                陽江

                23.4

                19.2

                +22%

                0.12

                河源

                30.0

                26.1

                +15%

                0.12

                云浮

                23.3

                19.5

                +19%

                0.11

                汕尾

                25.6

                24.0

                +6.7%

                0.08

                廣東

                942

                832

                +13%

                19.5

                全國

                10094

                9451

                +6.8%

                167.7

                注:表格里比較的人口,是各地小學生人數,單位為萬人。資金總量,為截至2017年末的“金融機構本外幣存款余額”,單位萬億,數字來自各地統計公報。

                  所以,即便共有產權住房分流了商品房的購買者,但增量人口的不斷涌入,還是會穩住廣東商品房的價格。最終,關鍵看各地能提供共有產權住房的數量了。很有可能出現一房難求、長期排隊的現象。這時候,各地政府會附加學歷、技術職稱、專利等條件,進入“選人”階段。

                  第三,“廣東版”共有產權住房,很有可能成為未來主流的做法。

                  北京之所以暫不允許共有產權住房“修成正果”,是因為城市太特殊。深圳這樣有吸引力的城市,都允許共有產權住房(深圳叫“人才房”、“安居型商品房”)最終轉正,所以可以想見,絕大多數省市會跟隨廣東做法。這樣做的最大好處是——讓更多的人有獲得感,是值得稱道的“善政”。

                  第四,廣東版和北京版的差異,意味著未來房地產稅也會有強烈的地域特征,會百花齊放。

                  各地政府在充分考慮短期、長期利益,以及城市競爭力之后,一定會慎重設置稅率,充分考慮老百姓的負擔。因為老百姓會用腳投票的,很多經濟發達城市,其實不開征房地產稅都可以運作得很好。征收重稅,只能殺雞取卵,傷及城市的長遠競爭力。

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