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                2018年四季度楼市或进入“初冬?#20445;?019年会更惨

                时间:2018-09-18 来源:地产总裁内参 作者:潘永堂

                  今年最强台风“山竹”袭击华南,狂风暴雨,着实吓人!

                  可眼下的楼市,同样?#37096;只?#24322;常

                  某种程度上,楼市冬天也不远了。

                  出来混,总是要还的

                  好行情,掩盖了房企内部很多问题!

                  差日子,才倍感对昨日冲动的后悔!

                  因为2017年的地王或是次地王的冲动,这些土地遭遇2018年严厉调控和限价,只有“晒太阳”,更重要的是每天还利息不说,更难受的是企业的众多资金都陷里面去了。

                  更可怕的局面是,2018年此刻乃至今后的楼市“寒意”,越来越冷!

                  先讲个笑话,2018年这个带8的年份并不是好年份,8,尽管是发的谐音。但8,对于经济年份而言似乎不是个好数字,1998年亚洲金融危机,2008年次级贷经济危机,如今的2018年也是寒冷异常。刚刚?#33322;?#25945;授表示,2018年、2019年、2020年将是中国经济最艰难的三年。不仅整个经济?#38382;?#22914;此,房地产更是如此。

                  2017年是楼市?#21482;?#29190;发年

                  2018年是楼市调整转折年

                  2019年或是楼市的寒冬年

                  你还记得么?早在去年,万科预测2018年楼市是小年,而陈劲松更是表示2018年是小小年,如今2018年过了一大半,尤其是731政治局会议明确遏制房价上涨之后,楼市寒意,瞬间来袭。

                  变天很快,尤其是731调控会议之后。

                  731会议,可谓一锤定音。

                  2017年还是热火朝天,2018年上半年有些城市很疯狂,比如中西部城市开发商疯狂拿地,但2018年下半年731会议以及三四线棚改严控后,楼市的风向标,迅速全局性转变。

                  1,开发商让步,楼市销售面不再“乐观”!

                  首先、从当下楼市迹象分析,房企“降价打折”是一个诡异的信号。

                  以前中国楼市都有个930政策,即在国庆前一天出猛的调控政策,而“信息超灵的”某大型房企,往往会在出政策前1、2周,率先全国大幅度降价,凶猛出货。

                  今年此房企9月初就提前启动了全国降价(以及全民营销),其全国全部楼盘8.9折,最低可至7.4折。这比今年2月份的8.8折促销力度更大。据说效果还不错,短短2周降价促销就卖了200多亿。

                  另外,碧桂园也迎来销售端8月数据腰斩到330亿左右的跌落,而对自己多年擅长的三、四线市场,碧桂园此刻也是态度突然严肃、冷静、谨慎,投资拿地是一个严字当头。

                  同时,楼市最近几个月,环京区域下降,上海周边也是降价厉害,上海同样出现买房送宝马等促销打折,很多50强房企,据说不是在促销,就是走在制定适度促销甚至是率先降价先跑政策的路上。

                  从开发商内部的销售数据分析,不少房企跟笔者表示,销售指标表现出楼市趋冷、恶化的趋势。以开发商项目销售“大数据”监控指标来说,评价楼市冷热的指标非常不乐观,比如千元来电量显著下降,来电到场率下降,到场?#23665;?#29575;下降……与此同时,一些房企很多强调自销为主的?#37096;?#22987;引入渠道公司进行销售,并给出了2%以上的?#23665;?#20323;金。

                  2,心态变了:消费心态观望,开发商投资谨慎,等待2018年4季度和未来低点

                  从买卖双方心理来分析,最大程度改变楼市风向标是中央政治局731会议,会议专门强调房地产不?#24066;?#20215;格上涨后,全国楼市一二三四线迅速心态发生“扭转”甚至是“急转”。

                  逻辑是这样的。

                  其一,消费者开始观望和延迟置业,他们对房价的预期吃了定心丸,?#28909;?#25151;价中央规定不让涨了,那我买房就不用着急了,观望心态开始成为中国楼市上空的主旋律。

                  其二,从开发商端口来看,本来2018年就缺钱,加上政府土地出让价格仍然不肯显著?#28504;桑?#36825;些是外因之外,731的不?#24066;?#25151;价上涨的“刚性”高压线后,所有开发商拿地测算ROE、IRR时,预期售价的增长幅度,以前很多乐观开发商都是10%、15%甚至更高的预测,但现在,所有的销售预期被吃了一颗痛苦的定心丸,算?#36824;?#26469;账,地拿不起了。

                  所以,开发商端口而言,拿地的测算?#36234;簦?#25237;资减少。

                  当然没有差的行业,只有差的企业,哪怕如今楼市趋冷,比如土地价格下降流拍,优秀房企依旧在囤积资金,?#24613;?#22312;楼市更低点低位吸货,或者?#23637;閡慌?#35201;破产的房企资产包。

                  目前来看,笔者就听到10多家房企?#24613;?018年4季度乃至2019年上半年磨刀?#23637;?#27004;市“淘汰生”或是“地产转行者”。

                  3,功臣慢慢退位:三四线的2年暴涨周期基本结束,三四线面临调整期。

                  笔者预感,三四线在2018年年底到2019年之后预计对房地产年度销售额贡献会下降。

                  2017年,2018年楼市主战场还是三四线。

                  2019年、2020年后预计楼市主战场将是强二线、二线、普通二线和强三四线。

                  在2017年,三四线城市销售额是中国楼市大半壁江山,2017年13.7万亿销售额中有60%之多来自三四线,而且三四线也助力了一些黑马房企的爆发,比如众所周知的祥生、中?#28023;?#24403;然巨头碧桂园也是受益三四线,但?#38477;?#22914;何看待三四线?需要辩证的去看。

                  第一、不做三四线,不下沉,就做不大规模。

                  因为一二线限购限价有外溢到三四线的效应,二则三四线也分强的和弱的,强的三四线还是有空间的。所以以前坚定一二线?#23395;?#30340;融创,龙湖,旭辉、万科都这两年迅速下沉三四线,这是对的。

                  第二,三四线割韭菜顺序:第一波刚需,第二波改善。

                  的确,过去三四线第一波割韭菜是刚需,如今刚需也N多年了,也该迎来一波改善需求的爆发,这是一个时间的红利。比如碧桂园三四线从过去?#35760;?#22823;盘到如今进入城市?#34892;鬧行?#20307;量楼盘的改善需求;比如祥生三四线独特的升维产品战略,即?#35759;?#32447;城市?#20998;?#38477;维放到三四线,让三四线城市居住?#20998;?#20139;受一二线的同等待遇,对去化和溢价效果非常明显。

                  第三、必须清晰认识到,三四线是短中期的战略,不是长线战略。

                  开发商千万不可恋战,不可大体量大规模,而适合打轮动战,即房企围绕一个核心二线城市的周边优质三四线进行?#25351;?#26426;会式收割机,这是可行的。所?#36828;源耍?#26377;了很多房企提出1+X的?#23395;?#31574;略,?#27425;?#32469;一个二线深耕,而后围绕二线周边的强三线进行X个城市的投机性割韭菜。即典型的围点打圆。

                  所以,三四线依旧是个短期战略,适合2016年、2017年?#35762;?#25112;略性的窗口期,这2年乃至2018年上半年的收割之后,2018年下半年开始到2019年今后,老潘预计三四线将迎来“调整周期”。因为从2016年到2018年的2、3年的改善收割和棚改的?#36134;酢?#20197;及金融去杠杆之后,也会进入瓶颈和调整期。比如三四线新晋之王中梁拿地在2018年就已经逐渐回归二线。

                  4,现金流是房企杀手:回款慢、融资难,还债高峰期到来

                  从2018年开始进入还债期,而2019年、2020年中国各大房企迎来了集中还债期,规模与量级将远超2018年。有数据显示,自2018下半年到2021年房企有息负债集中到期高峰,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后到期的总规模0.9万亿。显然,2019年将进入高峰期。

                  为何2018年下半年、2019年、2020年是还债高峰期,核心是因为房企在上一轮的房地产高潮(2015年到2017年)后地价飞涨,房企大量抢地,融资发债、买地金额同比上涨了50%。考虑到在所有融?#26159;?#36947;中,规模最大的银行和非银金融机构贷款期限短,开发贷和并购贷平均期限3年,委托贷款和信托融资平均期限不到2年;信用债中占比最大的公司债在2015-2016年集中发行,?#35805;?#26399;限3-5年,也从2018年下半年开始进入集中兑付期;存量海外债也在2018-2022年密集到期。

                  所以未来2、3年,房企债务兑付压力还将火箭式上升。

                  同时,祸不单行的第三个利空是房企销售端又遭遇史上更严厉的“限购、限价、限签”,直接导致房企经营现金流回款慢,回款少。

                  也就是说,2018年下半年到2019年,房企将整体处于“频还债,融资少,回款少”的?#38480;?#23616;面,即一种“入不敷出、现金为王”的超级“缺钱感”!

                  比如保利高管在2018年中报会上称,一线城市拿地成本高、压力大,有一定风险,公司有意识回避;下半年争取大力销售,多拿一些现金在手上,逆周期拿地。

                  同时,我们?#37096;?#21040;华夏幸福、禹洲地产主动寻求平安地产入股,引入金融机构进行股权融资,一方面降低负债率,另一方面因为金融入股,会获得更好的背书,也是应对楼市未来的一个战略举措。

                  5,土地市场已经先行变冷:土地市场,是楼市的晴雨表

                  土地市场,是楼市的晴雨表,亦是先行指标之一。

                  2018年的全国土地流拍,这是过去多少年很难见到的。

                  据中原地产?#33251;疲?018年前7个月,全国土地流拍数量高达796宗,其中一线城市流拍13宗,二线城市流拍154宗,三四线城市合计流拍629宗,创下近几年土地流拍数量最高记录。

                  流拍,一方面?#20174;?#20102;聪明的房企,2018年不再头脑发热,不再盲目拿地,而是换之以头脑冷静、合理算账、该放弃就放弃、2018年很多非优质地块、缺乏价值支撑、很难算账的土地将继续流拍。另一方面,流拍,也反应开发商的?#35775;?#38065;了。

                  在目前很多城市,土地价格额已经回落到20%、甚至30%,但去交保证金的开发商已经没有几家了,而且拿地很多已经是底价、零溢价拿地。

                  6,2018年、2019年楼市进入裁员高峰期

                  老潘预计,2018年、2019年楼市或将进入裁员高峰期,裁员不再是个?#31119;?#32780;是一个常见现象。

                  2018年下半年,很多房企已经提前过冬了,或是表示安全第一。比如融?#27492;?#23439;斌就表示,今年将安全放在第一位,投资标准提高,对买地很小心。类似碧桂园、中海高管也提出企业增速不要太快了……某种程度上,减少开支,加速回款,强化管理,强化风口,部分裁员成为2018年下半年房企的典型选择。

                  一方面,房企在投资端谨慎拿地,减少拿地,另一方面,销售端快速回款,现金为王,同时,房企的2018年,上半年还在“招兵买马” ,下半年?#20174;?#22312;接连裁员。也就是在8月底9月初,泰禾、华夏幸福、绿地等多家房企被传出裁?#20445;?#32780;万科、碧桂园等传出“控编”。

                  裁?#20445;?#26159;有必要的。开发商其实是有背后逻辑的。

                  在笔者看来,其一,在现金为王,开发商在减少资金支出,不仅仅是拿地投资谨慎,而且裁员也是一个手段。二则这一轮三四线调整也带来房企城市结构的调整,结构性裁员也是一种必然。三则从楼市趋冷后,对管理、人?#28504;?#36136;要求更高,因此房企会进行一定的组织瘦身,而基于这两年的人才结构性裁员也是一种。

                  比如房企在过去2016年、2017年行情好的时候大幅度招人,新人占比很高,快速扩张也带来很多新人“?#21387;?rdquo;不严或是企业适应性?#36824;唬?#26368;终对新人,尤其是最近1年入职的员工,房企开始了大力度瘦身和裁员。

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