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                非洲,楼市比“鹤岗”更魔幻

                时间:2019-04-19 来源:真叫卢俊 作者:真叫卢俊

                  如果告诉你,有一个城市写字楼的月租金回报达到85美元?#31185;健?#20320;会猜测这样的城市是纽约还是伦敦?

                  其实都不是,这个城市叫拉各斯(lagos),估计99.99%的中国人都没有听过,位处非洲西部。

                  记得小时候,一本风行一时《彩图世界上下五千年》有着这么一个章节,至今让我记忆深刻。

                  西亚的腓尼基人,在2600年前,第一次完成环非洲航行。插画中种种不可思议的故事,至今留在我这个中年人心头,一片神奇的大陆,而这,也是非洲大陆的某种侧写。

                  01

                  如果你在北上广买不起房子,这里你很可能也同样买不起。

                  这是是东非塞舌尔,有的均价可以高达9000美元?#31185;?#21363;约6万元人民币,这样算来,一套普通的两居室公寓,大概要支付约468万元人民币。而根据中国房价行情网最新的2019年3月数据,上海均价刚到5.21万一平。

                  但非要说赛舌尔是一个旅游国家的话,那么现在已被标为发展中国家的南非,主流城市的均价约为2.8万?#31185;劍?#32780;在中国,除了北上深之外,这个价格差不多也是其他城市当下的天花板了。

                  行走在夜晚的约翰内斯堡,你会错觉于南非第一大城市的梦幻。

                  假如你觉得还不够魔幻的话,法属留尼旺,一个非洲中等国家,均价约1.52万?#31185;劍?#24046;不多是国内强二线成都楼市门槛了。

                  但这仅仅是明面成本,冰山之下,在留尼旺购房,新房要交高达44%的税费,同样在南非,沉没成本是28%。

                  只能感慨,至少以我们的标准,非洲人民有钱的魔幻程度,超出我们的想象。

                  02

                  其实非洲这些年经济发展远比大家认为的要好。

                  根据好旺观察提供的报告,我看到了一个很出人意料的数据,就是非洲的中产阶级目前占比。按非洲发展银行的调查,有消费力非洲中产阶级已达2.6亿人,占了非洲总人口的20%。

                  中产阶级的涌现往往意味着城市化崛起。非洲发展银行统计中,这些人平均每日要消费总额4亿美元。

                  瑞贝卡,世界最大假发制造商,作为他的小微股东,三鱼经常在店面,内心强大的观察各种妹纸来?#32422;?#21457;。但几千一顶假发,让出没各种高档?#22363;?#22969;纸,都面露沉疑。

                  瑞贝卡财报显示,出口依然是他们极大的比重,非洲是最重要那个,仅18年上半年,就向非洲出口了约100万顶假发。

                  因为非洲人的头发链键的结构不紧密,很难留起长头发,所以我?#24378;?#21040;很多非洲脏辫局都是假发,但关键是千元起步的假发,非洲很多人买的起。

                  这背后是2000年以来,非洲大陆经济增速每年5%,撒哈拉以南的非洲经济增速高达6%。过去十多年里,埃塞俄比亚经济平均增速超过10%,是世界上经济增速最快的国家之一。

                  但是更夸张的是,非洲的人口预期。

                  我们都知道,真正意义上能承载经济,是钱,土地,还有人口。但钱和土地稀缺都是人口变量的结果,所以我们国内很多城市对人口态度,能抢则抢,特别是年轻人。

                  而非洲在人口增量上,对世界进行了降维碾压。2017年非洲人口增速达到2.7%,是世界平均水平的3倍,今天地球上每三个新生儿有一个就降生在非洲。

                  这个能量可以夸张到什么地步,在非洲人口第一大国尼日利亚有1.7亿人,并有可能在30年内成为仅次于中印的人口大国。

                  而且有着远超世界2.4%和中国1.6%的4.9%生育率,让人口结构年轻的过分,困扰世界的老龄化,距离非洲?#36141;?#36965;远。

                  漫步在拉各斯,这个有着120万辆汽车的城市到处都是堵车的街道和年轻的面孔。

                  同样遥远的还有城市化,目前非洲城市化率还不足43%,而遥远,则意味着想象空间。

                  在尼日利亚,房地产已经是经济第六大产业,在埃?#22467;?#25151;地产增速4.8%,这里将是本世纪中叶,全球城市化最快的地区。遥远的非洲,我们仿佛看到了一个80年代中国,在复刻。

                  03

                  ?#26102;?#26159;最灵敏的猫,有一点鱼腥,身子已经在路上了。

                  2016 年,英国著名 Actis 募集了 5 亿美金非洲地产基金,打破?#26031;?#24448;记录,而我们中国人是最敏锐的那批。

                  到2017年为止,中国海外企业在非洲的覆盖?#23460;?#32463;超过北美,86.7%仅次亚欧。更耐?#25628;?#21619;的是,现在非洲淘金的中国企业,至少有14%在做着建筑和房地产。

                  在非洲和西亚的分界线,叫红海,现在看起来,似乎往西走一走,一片蓝海在等待新一代的“迪亚士”。

                  可没有一片海不蕴藏风暴和未知的危险,当你真正肉身去切入非洲真实市场中,里子远比表象还要魔幻。

                  非洲的楼市,是折叠的。

                  埃及开罗,大概是非洲最具国际知名度城市。在新市?#34892;模?#26377;个?#22363;?#21483;“the Mall of Egypt“,我上海的埃及朋友,每次都很自豪和我说,“你们上海没有一个mall能大过我们那。”

                  这是事实,但就在距离这个mall不远的老开罗市区,有个我们不能想象的地方,叫死人城,是一片阴森诡异的墓?#22467;?#20294;这里,居住着近100万流离失所的埃及人。

                  同样,这座1800万的国?#35782;?#24066;,居然有1100万人居住在违章建筑中。

                  马尔扎克斯笔下最魔幻的章节也不过如此,在这,却以三维空间的冲击力,让你感受到非洲楼市最真实的立面。

                  04

                  ?#24187;?#27468;舞升平,华灯夜上,?#24187;?#29983;存挣扎,度日如艰,巨大不平衡性神奇的交织贯穿于这片大陆的每一寸土地。

                  宏观上,这种不平衡,依然被切割的支离破碎。

                  塞舌尔,毛里求斯,人均GDP已经超过2万美元,接近发达国家,而撒哈拉以南的非洲,如?#32929;?#23612;亚,普遍还在3000美元上下挣扎。

                  农业在南非的GDP占比有2%,可在利比里亚这样国家甚至能达到70%,而这同样强化的折射到非洲楼市每个角落。

                  在肯尼亚的内罗毕,2000年到现在,房价已经涨了十倍。在全球房地产咨询公司莱?#36824;?#26041;网站上,内罗毕的可售房产最低也要200万元以上,而且每月可以租到折合人民?#39029;?#36807;1.7万元,超过7%租售比让国内一二线城市汗颜。

                  而纳米比亚,仅2018年上半年的房价跌幅就高达21%。现阶段房屋均价大概在1216元人民币?#31185;健?/p>

                  在加?#26705;?#36825;个人口超过2700万的国家,最大的开发商,在过去整整十年仅为3500户家庭建设了住宅,大量的家庭不得以采用违章自建来个?#32422;?#23478;。

                  所以我们总是看到各种影视中,成片的贫民窟是常客,而这背后非洲魔幻房价的推手。

                  我们一直吐槽国内对住宅用地供给偏少,但在整个非洲,只有10%的土地被人为规定是可用于建筑的。也就是说,能真正用于开发的土地,在认为的操盘,实在太稀缺了,违章,在天量的人口?#36153;?#38754;前,是一种必要的手段了。

                  这让非洲楼市普遍现状是,住房类型是别墅,低层住宅,贫民窟铁皮屋三角组合,能住上低层住宅的大致是政府公职人?#34987;?#32773;?#38469;?#20154;员,而别墅则多是富裕阶层。

                  而这同样加深了非洲楼市供给断层,中端房产的短缺和高端房产的过度供应。科特迪瓦,目前中低端房地产需求有 40 万套尚未被满足的需求,但是前文的加纳则以无人购买的大量豪宅著称。

                  同时还有个我们其实少见,所以容易忽略的原因,就是为基础设施落后,房地产营造成本在这边很高。

                  不稳定的供水和供电始得房产项目开发成本大大增长,于是难以开发出针对中等或低收入人群的房产。在整个非洲大陆,你都很难找到几条国家之间连贯的铁路。

                  在人均GDP不足3000美元?#32929;?#23612;亚的首都公寓的价格,几乎可以和更加富裕?#34987;?#30340;南非城市开普敦相媲美,这正是由于基础设施落后的拖累。

                  这造成非洲楼市一种很神奇的格局,非洲闹市区房价疯涨,而卫星城或?#35760;?#25151;?#27425;?#20154;问津,就是源于公路和交通设施的不便利。

                  同样,这种?#21482;?#36824;折射到非洲金融系统,有的贷款坏账率能到15%,有的贷款利?#24066;?#39640;达25%,有的直接就没有不动产贷款。

                  对了,恶性通货膨胀也是定时炸弹。

                  总之,对非洲楼市的基本认知,是个极其分散,极其?#21482;?#26497;其复杂的,这里,没有统一的市场,无论你是开发商,还是投资者,请务必要牢记这点。

                  05

                  然而,补?#24065;?#26087;是惊人的

                  尼日利亚,这个未来人口要过五亿的第三人口大国,年城镇化速度达到了 3.75%,房地产也一举成为第六大产业,年复?#26174;?#38271;10%,是其产业最快的那批。

                  从住宅市场来看,尼日利亚目前还有 1900 万的住房短缺,总值 约3.6 万亿美元,并且在以每年 200 万的速度在增?#21360;?/p>

                  商业更诱人,这个国家年产电影超过1000部,成为继美国和印度之后的第三大电影生产基地,人称尼莱坞,而平均每 1000 人享用的零售门店规模只有 1 平方米,而在南非则是 480 平方?#20303;?/p>

                  正在筹建中的尼日利亚购物?#34892;?#23601;有 25 个,总造价高达 35 亿美金。同样,前文中每一处的不确定性都在这里时隐时现。

                  非洲,53个国家和6个地区,12亿人口,不确定也好,不平衡也好,依然要飞奔向前。

                  06

                  最后聊点和我们有关的。

                  2008年中非贸易额首次突破千亿美元大关,2009年中国首次成为非洲第一大贸易伙伴国。至今,中国连续9年都是非洲第一大贸易伙伴国。

                  在非洲,最畅销的十款手机中,常年有7-8款是一家深圳制造商生产制造的,叫传音;在非洲,30个国家,480个电视?#26723;潰?000家渠道商的最大数字电视运营商之一,叫四达时代。

                  现在,最少有上千万中国人在非洲淘金,但无论楼市还是开发,这片处女地,对国内依旧神秘。

                  其?#24403;局?#19978;,这就是一片未知的海域,无视,尝试,观察,都没有错。但?#19968;?#26159;想起了书中的腓尼基人用简陋帆船,第一次环非洲场景。

                  “太阳又一次出现在我们南面。”那大概是时代对先行者,最好的奖赏。

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